在公司開(kāi)辦初期，很多朋友都可能會(huì)把自己的房產(chǎn)投入到公司的經(jīng)營(yíng)中供公司使用。那么，不同的使用方式，其背后又將與稅收有什么關(guān)聯(lián)呢？下面這些知識(shí)我們一定要了解，跟著立華星財(cái)務(wù)小編一起來(lái)看看吧!

　　案例：張先生準(zhǔn)備開(kāi)辦一家咨詢公司，開(kāi)辦公司不僅需要資金、需要人員，還需要經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所。所以，張先生決定將自己擁有的房產(chǎn)作價(jià)入股，投資到公司名下，作為認(rèn)繳資本。那么這項(xiàng)以房產(chǎn)作為投資的行為，在稅收的繳納中又該如何把控呢？

　　一、個(gè)人所得稅

　　張先生將自己購(gòu)買的房產(chǎn)作價(jià)，投資入股到公司名下，作為認(rèn)繳資本，是否需要繳納個(gè)人所得稅？張先生以投資入股方式，將房產(chǎn)投資到公司名下，是以不動(dòng)產(chǎn)為對(duì)等價(jià)換取了被投資企業(yè)的股權(quán)，屬于有償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的行為，應(yīng)按照“財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得”項(xiàng)目征收個(gè)人所得稅。

　　但是，對(duì)個(gè)人轉(zhuǎn)讓自用5年以上、并且是家庭唯一生活用房取得的所得，免征個(gè)人所得稅。因此，張先生以房產(chǎn)投資入股，則在發(fā)生轉(zhuǎn)讓時(shí)，應(yīng)按評(píng)估后的公允價(jià)值確認(rèn)房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入。房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入減除該房產(chǎn)原值及合理稅費(fèi)后的余額為應(yīng)納稅所得額，按財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得繳納個(gè)人所得稅。如果張先生轉(zhuǎn)讓的是自用5年以上、并且是家庭唯一生活用房，則免征個(gè)人所得稅。

　　二、增值稅

　　張先生將自己購(gòu)買的房產(chǎn)作價(jià)入股，投資到公司名下，作為認(rèn)繳資本，是否需要繳納增值稅？

　　根據(jù)《營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)實(shí)施辦法》第十條規(guī)定：“銷售服務(wù)、無(wú)形資產(chǎn)或者不動(dòng)產(chǎn)，是指有償提供服務(wù)、有償轉(zhuǎn)讓無(wú)形資產(chǎn)或者不動(dòng)產(chǎn)?！薄稜I(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)實(shí)施辦法》第十一條規(guī)定：“有償，是指取得貨幣、貨物或者其他經(jīng)濟(jì)利益?！?br />
　　因此，以不動(dòng)產(chǎn)投資，是以不動(dòng)產(chǎn)為對(duì)等價(jià)換取了被投資企業(yè)的股權(quán)，取得了“其他經(jīng)濟(jì)利益”，應(yīng)當(dāng)繳納增值稅。

　　但是，如果投資入股的房產(chǎn)為“住房”的，按下列情況特殊處理：1、如果投資入股的房產(chǎn)為個(gè)人購(gòu)買不足2年的住房，按照5%的征收率全額繳納增值稅；2、如果投資入股的房產(chǎn)為個(gè)人購(gòu)買2年以上(含2年)的，免征增值稅。上述1、2點(diǎn)政策適用于北京市、上海市、廣州市和深圳市之外的地區(qū)。3、如果投資入股的房產(chǎn)為購(gòu)買不足2年的住房對(duì)外銷售的，按照5%的征收率全額繳納增值稅；4、如果投資入股的房產(chǎn)為購(gòu)買2年以上(含2年)的非普通住房對(duì)外銷售的，以銷售收入減去購(gòu)買住房?jī)r(jià)款后的差額按照5%的征收率繳納增值稅；5、如果投資入股的房產(chǎn)為購(gòu)買2年以上(含2年)的普通住房對(duì)外銷售的，免征增值稅。上述3、4、5點(diǎn)政策僅適用于北京市、上海市、廣州市和深圳市。

　　三、土地增值稅

　　張先生將自己購(gòu)買的房產(chǎn)作價(jià)，投資入股到公司名下，作為認(rèn)繳資本，是否需要繳納土地增值稅？

　　根據(jù)土地增值稅相關(guān)定規(guī)，轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物并取得收入的單位和個(gè)人，為土地增值稅的納稅義務(wù)人。所謂取得收入，是指以出售或者其他方式有償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的行為。

　　因此，張先生以投資入股方式，將房產(chǎn)投資到公司名下，是以不動(dòng)產(chǎn)為對(duì)等價(jià)換取了被投資企業(yè)的股權(quán)，屬于有償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的行為，應(yīng)當(dāng)繳納土地增值稅。但是，根據(jù)財(cái)政部國(guó)家稅務(wù)總局《關(guān)于企業(yè)改制重組有關(guān)土地增值稅政策的通知》(財(cái)稅[2015]5號(hào))相關(guān)規(guī)定：

　　在2015年1月1日至2017年12月31日，單位、個(gè)人在改制重組時(shí)以國(guó)有土地、房屋進(jìn)行投資，對(duì)其將國(guó)有土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移、變更到被投資的企業(yè)，暫不征土地增值稅。也就是說(shuō)，如果張先生以房產(chǎn)投資入股，發(fā)生在的2015年1月1日至2017年12月31日期間，則暫不征收土地增值稅。同時(shí)，如果張先生投資入股的房產(chǎn)為“住房”的話，根據(jù)《關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)稅收政策的通知》(財(cái)稅〔2008〕137號(hào))相關(guān)規(guī)定，對(duì)個(gè)人銷售住房暫免征收土地增值稅。

　　四、房產(chǎn)稅

　　張先生將自己購(gòu)買的房產(chǎn)作價(jià)入股，投資到公司名下，作為認(rèn)繳資本，是否需要繳納房產(chǎn)稅？

　　根據(jù)《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于安徽省若干房產(chǎn)稅業(yè)務(wù)問(wèn)題的批復(fù)》(國(guó)稅函發(fā)〔1993〕368號(hào))相關(guān)規(guī)定。

　　對(duì)于投資聯(lián)營(yíng)的房產(chǎn)，應(yīng)根據(jù)投資聯(lián)營(yíng)的具體情況，在計(jì)征房產(chǎn)稅時(shí)予以區(qū)別對(duì)待。對(duì)于以房產(chǎn)投資聯(lián)營(yíng)，投資者參與投資利潤(rùn)分紅，共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)的情況，按房產(chǎn)原值作為計(jì)稅依據(jù)計(jì)征房產(chǎn)稅；對(duì)于以房產(chǎn)投資，收取固定收入，不承擔(dān)聯(lián)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)的情況，實(shí)際上是以聯(lián)營(yíng)名義取得房產(chǎn)的租金，應(yīng)根據(jù)《中華人民共和國(guó)房產(chǎn)稅暫行條例》的有關(guān)規(guī)定由出租方按租金收入計(jì)繳房產(chǎn)稅。

　　因此，張先生所投資房產(chǎn)，房產(chǎn)稅如何繳納，還得根據(jù)張先生投資合同所簽訂的形式而確定。不同形式下房產(chǎn)稅的繳納是有差異的。

　　五、契稅

　　張先生將自己購(gòu)買的房產(chǎn)作價(jià)入股，投資到公司名下，作為認(rèn)繳資本，契稅怎么繳？

　　根據(jù)契稅相關(guān)規(guī)定：1、同一自然人與其設(shè)立的個(gè)人獨(dú)資企業(yè)、一人有限公司之間土地、房屋權(quán)屬的劃轉(zhuǎn)，免征契稅。2、個(gè)體工商戶的經(jīng)營(yíng)者將其個(gè)人名下的房屋、土地權(quán)屬轉(zhuǎn)移至個(gè)體工商戶名下，或個(gè)體工商戶將其名下的房屋、土地權(quán)屬轉(zhuǎn)回原經(jīng)營(yíng)者個(gè)人名下，免征契稅。

　　合伙企業(yè)的合伙人將其名下的房屋、土地權(quán)屬轉(zhuǎn)移至合伙企業(yè)名下，或合伙企業(yè)將其名下的房屋、土地權(quán)屬轉(zhuǎn)回原合伙人名下，免征契稅。因此，張先生將自己名下的房產(chǎn)投資到自己所開(kāi)公司的名下，免征契稅。

　　六、土地使用稅

　　張先生將自己購(gòu)買的房產(chǎn)作價(jià)入股，投資到公司名下，作為認(rèn)繳資本。該房產(chǎn)是否需要繳納土地使用稅？

　　根據(jù)《城鎮(zhèn)土地使用稅暫行條例》第二條規(guī)定，在城市、縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)范圍內(nèi)使用土地的單位和個(gè)人，為城鎮(zhèn)土地使用稅的納稅人，應(yīng)當(dāng)依照本條例的規(guī)定繳納土地使用稅。

　　另外，根據(jù)國(guó)家稅務(wù)局關(guān)于檢發(fā)《關(guān)于土地使用稅若干具體問(wèn)題的解釋和暫行規(guī)定》的通知((1988)國(guó)稅地字第15號(hào))相關(guān)規(guī)定，個(gè)人所有的居住房屋及院落用地，土地使用稅的征免稅，由省、自治區(qū)、直轄市稅務(wù)局確定。

　　因此，1、張先生如果投資入股的房產(chǎn)是非住房，則需要根據(jù)土地使用稅相關(guān)規(guī)定繳納土地使用稅，2、如果投資入股的房產(chǎn)是住房，屬于企業(yè)所有時(shí)，若不符合其他相關(guān)免征土地使用稅規(guī)定的，應(yīng)自辦理房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移、變更登記手續(xù)，房地產(chǎn)權(quán)屬登記機(jī)關(guān)簽發(fā)房屋權(quán)屬證書(shū)之次月起計(jì)征城鎮(zhèn)土地使用稅。

　　政策依據(jù)：

　　1、財(cái)政部國(guó)家稅務(wù)總局《關(guān)于個(gè)人非貨幣性資產(chǎn)投資有關(guān)個(gè)人所得稅政策的通知》(財(cái)稅〔2015〕41號(hào))

　　2、國(guó)家稅務(wù)總局《關(guān)于個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓所得征收個(gè)人所得稅有關(guān)問(wèn)題的通知》(國(guó)稅發(fā)[2006]108號(hào))

　　3、財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局、建設(shè)部《關(guān)于個(gè)人出售住房所得征收個(gè)人所得稅有關(guān)問(wèn)題的通知》(財(cái)稅字[1999]278號(hào))

　　4、《關(guān)于廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用住房和住房租賃有關(guān)稅收政策的通知》(財(cái)稅[2008]24號(hào))

　　5、財(cái)政部國(guó)家稅務(wù)總局《關(guān)于企業(yè)事業(yè)單位改制重組契稅政策的通知》(財(cái)稅〔2012〕4號(hào))

　　6、財(cái)政部國(guó)家稅務(wù)總局《關(guān)于企業(yè)以售后回租方式進(jìn)行融資等有關(guān)契稅政策的通知》(財(cái)稅〔2012〕82號(hào))

　　七、印花稅

　　張先生將自己購(gòu)買的房產(chǎn)作價(jià)入股，投資到公司名下，作為認(rèn)繳資本，如何繳納印花稅？

　　根據(jù)《中華人民共和國(guó)印花稅暫行條例》(國(guó)務(wù)院令第11號(hào))中印花稅稅目稅率表規(guī)定，產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書(shū)據(jù)，按書(shū)據(jù)所載金額0.5‰貼花。因此，張先生將自己購(gòu)買的房產(chǎn)作價(jià)入股，投資到公司名下，作為認(rèn)繳資本，應(yīng)按產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書(shū)據(jù)所載金額繳納印花稅。

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