以特色小鎮(zhèn)開發(fā)來帶動(dòng)衛(wèi)星小鎮(zhèn)，帶動(dòng)分散的廣大鄉(xiāng)鎮(zhèn)人群的城鎮(zhèn)化聚集，是中國(guó)未來社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展中最重要的開發(fā)帶動(dòng)模式和引擎結(jié)構(gòu)，是縣域經(jīng)濟(jì)發(fā)展的核心引擎。特色小鎮(zhèn)開發(fā)建設(shè)，是就地城鎮(zhèn)化的主戰(zhàn)場(chǎng)，是產(chǎn)城鄉(xiāng)一體化發(fā)展的突破，是中國(guó)城鎮(zhèn)化的革命。
　　
　　2016年以來，特色小鎮(zhèn)利好政策接連出臺(tái)，其開發(fā)建設(shè)進(jìn)入全新階段，碧桂園、星河控股、龍光集團(tuán)、時(shí)代地產(chǎn)等品牌企業(yè)相繼加大投資力度。需要注意的是，方興未艾的特色小鎮(zhèn)建設(shè)同樣也面臨著諸多問題和挑戰(zhàn)。
　　
　　競(jìng)合時(shí)代企業(yè)“出招”共謀發(fā)展
　　
　　10月24日，由《中國(guó)經(jīng)營(yíng)報(bào)》主辦的“如何玩轉(zhuǎn)特色小鎮(zhèn)——特色小鎮(zhèn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展研討會(huì)”在深圳舉行。研討會(huì)期間，房企代表除了分享自身發(fā)展經(jīng)驗(yàn)之外，還就特色小鎮(zhèn)建設(shè)的定位、融資、運(yùn)營(yíng)等行業(yè)熱點(diǎn)話題進(jìn)行了全面深入的剖析和探討。
　　
　　碧桂園集團(tuán)助理總裁兼產(chǎn)城發(fā)展事業(yè)部總經(jīng)理向俊波指出，在碧桂園看來，科技小鎮(zhèn)更是產(chǎn)業(yè)的組織形式，核心是產(chǎn)業(yè)鏈帶動(dòng)下的產(chǎn)城融合發(fā)展。同時(shí)，碧桂園的科技小鎮(zhèn)聚焦于一線城市周邊、二線城市核心區(qū)域。
　　
　　“產(chǎn)城融合是碧桂園科技小鎮(zhèn)的發(fā)展模式，里面有產(chǎn)業(yè)和配套?！毕蚩〔ǚQ，碧桂園未來致力于為每一個(gè)項(xiàng)目尋找到產(chǎn)業(yè)相關(guān)的合作伙伴。碧桂園計(jì)劃在5年內(nèi)投資千億元建設(shè)多個(gè)智慧生態(tài)科技小鎮(zhèn)。
　　
　　作為規(guī)模已突破千億的房企，碧桂園在房地產(chǎn)行業(yè)率先吹響了進(jìn)軍特色小鎮(zhèn)的號(hào)角，計(jì)劃在5年內(nèi)投資千億元建設(shè)多個(gè)智慧生態(tài)科技小鎮(zhèn)。時(shí)代地產(chǎn)則啟動(dòng)了“時(shí)代未來小鎮(zhèn)戰(zhàn)略”，宣布未來5年內(nèi)投資30個(gè)“未來小鎮(zhèn)”項(xiàng)目，總投資金額約9000億元。
　　
　　時(shí)隔一年，各大企業(yè)在特色小鎮(zhèn)方面的發(fā)展有了更多的收獲，也有了更為明確的規(guī)劃。
　　
　　在用地比例方面，碧桂園科技小鎮(zhèn)也有確切的規(guī)劃，產(chǎn)業(yè)用地、產(chǎn)業(yè)配套用地、生活配套用地比例大致為3:3:4，其中配套商業(yè)用地占比一般不超過10%。
　　
　　對(duì)于特色小鎮(zhèn)住宅用地比例占比較低的現(xiàn)實(shí)，向俊波認(rèn)為，“從我們做的經(jīng)驗(yàn)來看，純粹做產(chǎn)業(yè)也可以做，只要區(qū)位選得好，這并不是特別困難的事情?！?br />　　
　　在特色小鎮(zhèn)方面，時(shí)代地產(chǎn)的發(fā)展步伐走得堅(jiān)決而迅速。時(shí)代產(chǎn)業(yè)集團(tuán)副總經(jīng)理何平安在會(huì)上透露：“2016年12月，時(shí)代地產(chǎn)成立產(chǎn)業(yè)集團(tuán)，以集團(tuán)化的形式運(yùn)作特色小鎮(zhèn)，并發(fā)布了4.0價(jià)值城市運(yùn)作模型的產(chǎn)品：未來小鎮(zhèn)。產(chǎn)業(yè)類型主要集中在智能制造、大數(shù)據(jù)、大健康、文創(chuàng)旅游四大板塊。我們拓展特色小鎮(zhèn)主要從這四大板塊去開發(fā)建設(shè)，而且也積累了一些經(jīng)驗(yàn)，包括產(chǎn)業(yè)資源?！?br />　　
　　事實(shí)上，在粵港澳大灣區(qū)的背景下，星河控股也緊抓發(fā)展利好。星河控股集團(tuán)綜合開發(fā)事業(yè)部總規(guī)劃師肖鵬在會(huì)上指出，“灣區(qū)一體化，未來的城市之間發(fā)展是如何共享，而同城化是人才流動(dòng)、企業(yè)交流、市場(chǎng)持續(xù)活力的大趨勢(shì)?！?br />　　
　　據(jù)肖鵬介紹，星河控股根植于深圳，在特色小鎮(zhèn)方面提出了共享城市發(fā)展的概念。讓懂得企業(yè)成長(zhǎng)的企業(yè)，建立更為優(yōu)質(zhì)的平臺(tái)服務(wù)企業(yè)。
　　
　　值得關(guān)注的是，深耕生態(tài)城鎮(zhèn)領(lǐng)域的棕櫚股份多個(gè)項(xiàng)目位列國(guó)家特色小鎮(zhèn)名單。在會(huì)上，棕櫚生態(tài)城鎮(zhèn)股份有限公司副總裁兼董事會(huì)秘書馮玉蘭指出：“生態(tài)城鎮(zhèn)關(guān)注多個(gè)維度，包括了社會(huì)生態(tài)、產(chǎn)業(yè)生態(tài)以及自然生態(tài)?！蓖瑫r(shí)，馮玉蘭也指出，“將社會(huì)生態(tài)放在最前面的原因是由于我們做的項(xiàng)目是從民生角度出發(fā)?！?br />　　
　　據(jù)了解，棕櫚股份以“成為全球領(lǐng)先的生態(tài)城鎮(zhèn)運(yùn)營(yíng)商”為未來發(fā)展愿景，馮玉蘭在會(huì)議上表示：“與房產(chǎn)或其他企業(yè)相比，我們具備生態(tài)基因，過去的園林是將窮山惡水變成青山綠水，現(xiàn)在則是要將青山綠水變成金山銀山，這也是我們與其他競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手相比的核心競(jìng)爭(zhēng)力所在。”
　　
　　產(chǎn)城結(jié)合如何撬動(dòng)小鎮(zhèn)融資
　　
　　與房地產(chǎn)快進(jìn)快出的模式不同，特色小鎮(zhèn)著力點(diǎn)更側(cè)重于產(chǎn)業(yè)運(yùn)營(yíng)，對(duì)于中小房企而言，如何告別固化的地產(chǎn)開發(fā)思維，向產(chǎn)業(yè)運(yùn)營(yíng)商的角色轉(zhuǎn)型亦是亟待探索的難點(diǎn)。而在這個(gè)過程中，資金從哪里來？如何利用資本的力量撬動(dòng)特色小鎮(zhèn)項(xiàng)目的發(fā)展？
　　
　　據(jù)了解，關(guān)于特色小鎮(zhèn)，目前政策方面已明確以政府引導(dǎo)、企業(yè)主體、市場(chǎng)化運(yùn)作的創(chuàng)建模式，在融資創(chuàng)新方面，文件提出了采用政府和社會(huì)資本合作（PPP）、政府購(gòu)買服務(wù)、機(jī)制評(píng)審等模式，以推動(dòng)項(xiàng)目落地。
　　
　　“發(fā)債、融資租賃、基金、資產(chǎn)證券化、收益性信托、PPP融資六種模式是目前特色小鎮(zhèn)的主要融資模式?！焙纹桨脖硎?。
　　
　　此外，何平安指出，企業(yè)要跳出“圈地賣房”的傳統(tǒng)觀念，重視規(guī)劃和產(chǎn)業(yè)資源，要以產(chǎn)業(yè)運(yùn)營(yíng)作為商業(yè)盈利模式。對(duì)于特色小鎮(zhèn)來說，沒有抵押模式的支撐，融資、產(chǎn)業(yè)和人流的導(dǎo)入都
　　
　　是挑戰(zhàn)，需要跳出“地和銀行”的傳統(tǒng)融資模式
　　
　　在東莞綠景房地產(chǎn)開發(fā)有限公司副總經(jīng)理董雷看來，目前住房需求在高房?jī)r(jià)下逐漸外溢，而房企則可以在粵港澳大灣區(qū)借助產(chǎn)業(yè)外溢的機(jī)會(huì)實(shí)現(xiàn)轉(zhuǎn)型。
　　
　　長(zhǎng)力集團(tuán)產(chǎn)業(yè)事業(yè)部總經(jīng)理陳宏輝則認(rèn)為，企業(yè)扎推開發(fā)特色小鎮(zhèn)，三至五年后特色小鎮(zhèn)有可能會(huì)面臨洗牌。
　　
　　“特色小鎮(zhèn)的開發(fā)會(huì)承接城市里一些制造業(yè)功能，帶來制造業(yè)聚集，但大部分的服務(wù)業(yè)還是在中心城區(qū)，服務(wù)業(yè)就業(yè)人口的實(shí)際購(gòu)買力會(huì)更強(qiáng)，對(duì)于中心區(qū)的房?jī)r(jià)很有支撐?！饼埞饧瘓F(tuán)戰(zhàn)略研究部總監(jiān)肖明智表示，“觀察深圳中心和周邊的房?jī)r(jià)落差，相比紐約，紐約中心城區(qū)跟外面一百公里的房?jī)r(jià)相差差不多十倍，而深圳周邊房?jī)r(jià)落差不算太大。我們更看好中心城區(qū)的房?jī)r(jià)，但我們也看到，目前中心區(qū)已經(jīng)拿不到地，地產(chǎn)企業(yè)要發(fā)展，就得去周邊，特色小鎮(zhèn)能把產(chǎn)業(yè)做起來，配套做起來，就會(huì)提升土地的價(jià)值，周邊的機(jī)會(huì)就來了。
　　
　　據(jù)向俊波介紹，目前碧桂園特色小鎮(zhèn)在融資方面一直在運(yùn)用基金模式，未來將重點(diǎn)探索資產(chǎn)證券化?！皬馁Y金投入來看，市場(chǎng)普遍認(rèn)為做產(chǎn)業(yè)是很重的資產(chǎn)，但真正運(yùn)營(yíng)起來，循環(huán)來看，收益并不比房地產(chǎn)開發(fā)差。對(duì)于特色小鎮(zhèn)項(xiàng)目，房企自持的物業(yè)占了很大比例，未來碧桂園也將探索自持物業(yè)資產(chǎn)證券化?！毕蚩〔ㄖ毖浴?br />　　
　　目前，星河控股已經(jīng)在租金換股權(quán)、產(chǎn)權(quán)換股權(quán)等金融+產(chǎn)業(yè)模式的探索，致力于打造以企業(yè)主導(dǎo)的全產(chǎn)業(yè)鏈產(chǎn)融服務(wù)，在政府、社會(huì)、企業(yè)多方共贏的情況下，做到“三留”：為社會(huì)留產(chǎn)業(yè)、為企業(yè)留人才、為政府留稅收。
　　
　　值得注意的是，在企業(yè)完成特色小鎮(zhèn)的布局后，既承接了如廣州、深圳等一線城市的產(chǎn)業(yè)外溢，同時(shí)也帶動(dòng)了人口的外溢，疏解了大城市中心的人口聚集壓力，因此房?jī)r(jià)結(jié)構(gòu)是否會(huì)發(fā)生變化？與會(huì)企業(yè)代表均直言，特色小鎮(zhèn)的發(fā)展，對(duì)于穩(wěn)定房?jī)r(jià)也能起到一定的作用。