近幾年地產(chǎn)行業(yè)的飛速發(fā)展，一二線城市的房?jī)r(jià)飛速上漲，造就了非常多的地產(chǎn)巨頭。地產(chǎn)行業(yè)是每個(gè)城市的支柱型產(chǎn)業(yè)之一，所以在各個(gè)城市的爭(zhēng)奪之戰(zhàn)也非常激烈。有的著重布局一二線城市，有的則著重布局三四線城市。地產(chǎn)行業(yè)五千億元甚至萬(wàn)億元的時(shí)代即將來(lái)臨，就剛剛過(guò)了三千億元的保利地產(chǎn)而言，肯定是無(wú)法接受曾經(jīng)身后的追趕者們搖身超越自己的。

　　從保利地產(chǎn)近日發(fā)布的2017年度財(cái)報(bào)看，這家對(duì)于規(guī)模有著更大雄心的企業(yè)需要做的還有很多，例如，如何去應(yīng)對(duì)去年?duì)I收的同比下滑、又如何在做區(qū)域平衡之時(shí)，防范三四線城市去庫(kù)存末期的政策風(fēng)險(xiǎn)等。

　　2017年的“雙負(fù)”

　　4月16日，保利地產(chǎn)發(fā)布的2017年度報(bào)告顯示，過(guò)去一年保利地產(chǎn)在簽約銷售額上取得了接近五成的增長(zhǎng)至3092億元，成功邁入了3000億元的門檻，位列眾房企第五的位置。此外，該公司去年凈利潤(rùn)同比增25.8%至156億元，結(jié)束增收不增利的局面。不過(guò)另有兩組數(shù)字卻也隱約反映了保利地產(chǎn)在沖擊銷量時(shí)出現(xiàn)的點(diǎn)滴變化。

　　其中一組數(shù)據(jù)是，該公司2017年實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入1463億元，同比減少5.46%。對(duì)于營(yíng)業(yè)收入的下滑，保利地產(chǎn)稱，主要原因是受項(xiàng)目結(jié)轉(zhuǎn)進(jìn)度的影響。進(jìn)一步信息顯示，在保利地產(chǎn)全國(guó)七大片區(qū)中，僅有中部片區(qū)營(yíng)業(yè)收入實(shí)現(xiàn)正增長(zhǎng)，此外，華北片區(qū)營(yíng)業(yè)收入同比降39.95%，成為降幅最大的片區(qū)。

　　另一個(gè)負(fù)數(shù)是，2017年保利地產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流凈額為-293億元。實(shí)際上，在2010-2017年的八年間，保利地產(chǎn)只在2012年、2015年和2016年實(shí)現(xiàn)了這一指標(biāo)的正數(shù)，其余年份均為負(fù)數(shù)。相比之下，萬(wàn)科2017年的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流為823億元。分析人士認(rèn)為，造成經(jīng)營(yíng)性活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流為負(fù)的主要原因是2017年的加速擴(kuò)張。

　　區(qū)域下沉

　　實(shí)際上，保利地產(chǎn)對(duì)于規(guī)模的渴求一直顯露無(wú)疑。在去年底的股東會(huì)上，保利地產(chǎn)董事長(zhǎng)宋廣菊提出，公司有信心重新站到行業(yè)前三。

　　不過(guò)，即便保持著40%的增長(zhǎng)幅度，邁過(guò)3000億元門檻的保利仍然未能進(jìn)入行業(yè)三甲，甚至被身后的融創(chuàng)超越。面對(duì)“后輩”的超越，作為老牌房企的代表，保利地產(chǎn)已展開(kāi)反擊。據(jù)克爾瑞發(fā)布的《2018年1-3月中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)銷售TOP100排行榜》顯示，2018年一季度，保利地產(chǎn)以878億元銷售額排在行業(yè)銷售榜單的第四位，超越融創(chuàng)的60億元。

　　有跡象表明，為跟上第一梯隊(duì)的腳步，保利地產(chǎn)在土地儲(chǔ)備量和戰(zhàn)略布局上正在尋求變化。保利地產(chǎn)年報(bào)顯示，在新增項(xiàng)目方面，2017年共實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目拓展204個(gè)，新增容積率面積4520萬(wàn)平方米，總成本2765億元，同比分別增長(zhǎng)88%和128%。這是保利地產(chǎn)歷史上最大拿地投入，拿地總成本占到了該公司全年銷售額近九成。要知道，2015年和2016年，保利地產(chǎn)只投入了656億元和1214億元的拿地資金。

　　另?yè)?jù)保利地產(chǎn)年報(bào)披露，從城市結(jié)構(gòu)來(lái)看，保利公司銷售業(yè)績(jī)核心貢獻(xiàn)來(lái)源仍聚焦一二線城市，占比為82%。但值得注意的是，三四線城市的銷售占比提升了10個(gè)百分點(diǎn)至18%。統(tǒng)計(jì)顯示，2016年底，保利地產(chǎn)一二線貨量占比90%，三四線城市貨值占比10%。保利地產(chǎn)方面表示，三四線貢獻(xiàn)占比提升主要得益于珠三角城市群全覆蓋所帶來(lái)的業(yè)績(jī)貢獻(xiàn)。此外，該公司還表示，2017年加大了核心城市周邊三四線城市的深耕和滲透。

　　這個(gè)趨勢(shì)在2018年也有所延續(xù)，中泰研究證券分析，2018年前兩個(gè)月，保利地產(chǎn)新增項(xiàng)目近五成在二線及強(qiáng)三線城市。在易居智庫(kù)研究中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)看來(lái)，種種跡象表明，保利地產(chǎn)未來(lái)會(huì)繼續(xù)加大對(duì)三四線城市的投資布局，從而享受三四線城市崛起帶來(lái)的紅利。

　　對(duì)于保利地產(chǎn)“放下身段”布局三四線城市，風(fēng)險(xiǎn)肯定存在，畢竟三四線城市的消費(fèi)水平還是跟不上一二線城市的，消費(fèi)能力也比較有限，盡管現(xiàn)在三四線城市也在崛起，但是想要追趕一二線城市還是需要很長(zhǎng)的一段時(shí)間的的。而且三四線城市的人口流出，老齡化等問(wèn)題，支撐房地產(chǎn)市場(chǎng)的長(zhǎng)期動(dòng)力不足。

　　不過(guò)，不管這些房地產(chǎn)大佬們?cè)趺床季侄己?，都希望建的房子質(zhì)量要好，房?jī)r(jià)不要太高就好。