房地產(chǎn)項(xiàng)目銷售接近尾聲的時(shí)候，需要進(jìn)行清算如何確定土地增值稅的相關(guān)事項(xiàng)。你知道清算后尾盤銷售土地增值稅納稅申報(bào)的方法嗎？下面和小編一起來了解一下吧！
　　
　　一、尾盤銷售清算計(jì)算及納稅期限
　　
　?。ㄒ唬┪脖P銷售土地增值稅扣除項(xiàng)目的確認(rèn)
　　
　　《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》（國稅發(fā)[2006]187號(hào)）第八條規(guī)定，在土地增值稅清算時(shí)未轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)，清算后銷售或有償轉(zhuǎn)讓的，納稅人應(yīng)按規(guī)定進(jìn)行土地增值稅的納稅申報(bào)，扣除項(xiàng)目金額按清算時(shí)的單位建筑面積成本費(fèi)用乘以銷售或轉(zhuǎn)讓面積計(jì)算。
　　
　　單位建筑面積成本費(fèi)用=清算時(shí)的扣除項(xiàng)目總金額÷清算的總建筑面積。
　　
　　根據(jù)文件規(guī)定，清算后尾房銷售或轉(zhuǎn)讓時(shí)，扣除項(xiàng)目金額＝單位建筑面積成本費(fèi)用×當(dāng)期銷售面積。 （二）清算后尾盤銷售的土地增值稅納稅期限及申報(bào)
　　
　　《土地增值稅暫行條例》第十條規(guī)定：納稅人應(yīng)當(dāng)自轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)合同簽訂之日起七日內(nèi)向房地產(chǎn)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理納稅申報(bào)，并在稅務(wù)機(jī)關(guān)核定的期限內(nèi)繳納土地增值稅。
　　
　　尾房銷售時(shí)填報(bào)《清算后尾盤銷售土地增值稅扣除項(xiàng)目明細(xì)表》和《土地增值稅納稅申報(bào)表（四）》（從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人清算后尾盤銷售適用）。
　　
　　一、清算后尾盤銷售土地增值稅的計(jì)算
　　
　　關(guān)于清算后尾盤土地增值稅的繳納，主要有兩種方法，一種是以國稅發(fā)[2006]187號(hào)為主導(dǎo)，按清算時(shí)“單位建筑面積成本費(fèi)用”計(jì)算；另一種是以大連、廣西、湖北等政策為代表，即尾盤銷售可申請(qǐng)二次清算。誠然，清算方法不同，造成的土地增值稅繳納稅金也不一樣。 【案例】
　　
　　**房地產(chǎn)公司2012年開發(fā)20萬平米商業(yè)樓，2014年工程全部竣工，截止到2014年6月共銷售19萬平米，銷售收入為133000萬，符合清算條件，清算時(shí)開發(fā)成本是62400萬。另有500萬成本沒有取得合法票據(jù)，清算后取得。清算后該房地產(chǎn)公司又將余下1萬平米房屋分2次銷售，2015年5月銷售4000平米，銷售收入為2760萬，2015年7月銷售6000平米，銷售收入為4080萬，計(jì)算該單位清算時(shí)、清算后各應(yīng)該繳納的土地增值稅。（忽略稅金及附加） （一）完工清算土地增值稅的繳納
　　
　?、侔凑照咭?guī)定，案例中的房地產(chǎn)開發(fā)公司清算時(shí)房屋銷售率達(dá)到95%，符合清算條件，則土地增值稅計(jì)算：
　　
　　清算時(shí)應(yīng)繳土地增值稅：
　　
　　1.清算時(shí)收入＝133000萬元
　　
　　2.清算時(shí)的扣除項(xiàng)目總額=62400×95%×130%＝77064（萬元）
　　
　　3.增值額＝133000－77064＝55936（萬元）
　　
　　4.增值率＝55936÷77064＝72.58%
　　
　　適用于第二檔稅率
　　
　　5.應(yīng)繳納土地增值稅＝55936×40%－77064×5%＝22374.4－3853.2＝18521.2（萬元） ②清算后轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)應(yīng)納稅：
　　
　　根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》（國稅發(fā)[2006]187號(hào)）規(guī)定，計(jì)算過程如下：
　　
　　1.清算時(shí)的單位建筑面積成本費(fèi)用＝77064÷190000＝0.4056（萬元/平米）
　　
　　2.2015年5月扣除項(xiàng)目總額＝0.4056×4000＝1622.4（萬元）
　　
　　3.2015年5月增值率＝（2760－1622.4）÷1622.4＝1137.6÷1622.4＝70.12%
　　
　　4.應(yīng)繳納土地增值稅＝1137.6×40%－1622.4×5%=455.04－81.12＝373.92（萬元）
　　
　　5.2013年7月扣除項(xiàng)目總額＝0.4056×6000＝2433.6（萬元）
　　
　　6.2013年7月增值率＝（4080－2433.6）÷2433.6＝1646.4÷2433.6＝67.65%
　　
　　7.應(yīng)繳納土地增值稅＝1646.4×40%－2433.6×5%＝658.56－121.68＝536.88（萬元） （二）二次清算的應(yīng)繳納土地增值稅計(jì)算 ①清算時(shí)，土地增值稅計(jì)算過程同上。 ②清算后再轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)應(yīng)納稅額：
　　
　　1.《大連市地方稅務(wù)局關(guān)于進(jìn)一步明確土地增值稅若干問題的通知》（大地稅函[2007]200號(hào)）
　　
　　在清算期間和清算后取得的轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)收入、發(fā)生成本、費(fèi)用處理： 在“清算工作結(jié)束”后，有下列情形之一的，經(jīng)主管稅務(wù)機(jī)關(guān)核準(zhǔn)，可于每年12月份調(diào)整清算結(jié)論：
　　
　　A．已清算完畢的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目又發(fā)生成本、費(fèi)用的；
　　
　　B．納稅人取得清算時(shí)尚未取得的扣除項(xiàng)目相關(guān)憑證的；
　　
　　C．主管稅務(wù)機(jī)關(guān)認(rèn)為可以調(diào)整清算結(jié)論的其他情況。 2.《廣西壯族自治區(qū)地方稅務(wù)局關(guān)于明確土地增值稅清算若干政策問題的通知》（桂地稅發(fā)[2008]44號(hào)） 
　　
　　關(guān)于房地產(chǎn)項(xiàng)目銷售85%進(jìn)行清算后再發(fā)生成本費(fèi)用的，其成本如何確定的問題：　　對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目銷售尚未結(jié)束前已清算，其后繼續(xù)發(fā)生收支并取得合法有效憑證成本和費(fèi)用的，可在項(xiàng)目銷售結(jié)束之后據(jù)實(shí)進(jìn)行重新調(diào)整。不能提供合法有效憑證的，不予扣除。 3. 《湖北省地方稅務(wù)局關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范土地增值稅征管工作的若干意見》（鄂地稅發(fā)[2013]44號(hào)、2013年3月20日、本文自2013年4月1日起執(zhí)行）
　　
　　關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目土地增值稅二次清算問題
　　
　　納稅人達(dá)到清算條件并進(jìn)行土地增值稅清算后，繼續(xù)支付并取得合法、有效憑證的支出，可申請(qǐng)二次清算，但必須是所有成本、費(fèi)用均已全部發(fā)生完畢。主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可根據(jù)實(shí)際情況重新調(diào)整扣除項(xiàng)目金額并調(diào)整應(yīng)納土地增值稅稅額，二次清算后，納稅人不得再要求進(jìn)行土地增值稅清算。 按照上述政策規(guī)定，案例中調(diào)整后應(yīng)繳納的土地增值稅計(jì)算：
　　
　　1.銷售收入＝133000＋2760＋4080＝139840（萬元）
　　
　　2.開發(fā)成本＝62400＋500＝62900（萬元）
　　
　　3.扣除項(xiàng)目總額＝62900×130%＝81770（萬元）
　　
　　4.增值率＝（139840－81770）÷81770＝58070÷81770＝71.02%
　　
　　5.調(diào)整后應(yīng)繳納土地增值稅＝58070×40%－81770×5%＝19139.5（萬元） 至此，兩種方法計(jì)算繳納土地增值稅數(shù)額差異為=（18521.2＋373.92＋536.88）－19139.5＝19432－19139.5＝292.5（萬元）
　　
　　綜上，我們可以看出，清算方法不同，計(jì)算的土地增值稅稅額也迥然不同。納稅人務(wù)必在確認(rèn)當(dāng)?shù)厍逅阋?guī)定的前提下，進(jìn)行合理清算，避免由此給企業(yè)帶來沉重稅負(fù)。